Новий податок на житло: чи зміняться ціни для кінцевого споживача

Ухвалений у першому читанні «ресурсний» законопроєкт, який вносить зміни до Податкового кодексу, зокрема, стосується перепродажу нерухомості та, за словами його авторів, покликаний зробити невигідним отримання доходів від спекуляцій на ринку житла. «Слово і діло» разом з експертами розбиралося, як вплине законопроєкт на вартість квадратних метрів та кого стосуватимуться зміни.

Що пропонує законопроєкт і кого стосуватимуться зміни

Законопроєкт №5600 пропонує внести зміни до Податкового Кодексу та збалансувати за рахунок цього бюджетні надходження. В уряді очікують, що нові зміни допоможуть залучити додаткові 50-60 мільярдів гривень у бюджет.

Законопроєкт зачепить і деяких гравців на ринку нерухомості. Серед іншого його автори хочуть зобов’язати компанії платити ПДВ під час проведення операцій з нерухомістю на вторинному ринку (купівля/продаж готового житла, яке раніше вже перебувало у власності).

У коментарі «Слово і діло» адвокат, голова правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Максим Тютюнников пояснив, що автори законопроєкту хочуть зобов’язати громадян, які продають три та більше об’єктів нерухомості на рік, сплачувати 18% ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) з кожної наступної угоди. До цієї ставки потрібно ще додати 1,5% військового збору та 1% державного мита.

Нині такі операції оподатковуються ПДФО 5% та військовим збором 1,5%. Це передбачено чинним Податковим Кодексом.

Якщо людина не продає квартири надто часто і не підпадає під випадки, описані вище, правила гри для неї не зміняться, незалежно від того, як довго вона володіє об’єктом нерухомості.

Тобто, під час продажу квартири, яка була у власності більш як три роки, як і раніше, треба буде платити 2% податків від її вартості. Від продажу житла, яке було у власності менший період часу – 5% податку від вартості і 1,5% військового збору.

На думку авторів законопроєкту, запропоновані зміни допоможуть запобігти спекуляціям, коли юридичні особи (посередники або самі забудовники) продають житло як звичайні громадяни, мінімізуючи податки. З цим погоджується і голова правління Асоціації.

«Якби квартири продавали через підприємців, то з отриманого прибутку забудовник сплачував би державі 18%. Тобто, саме з метою припинення зазначених зловживань законодавець передбачив підвищення ставки податку», – зазначив Тютюнников.

Водночас, до законопроєкту подали понад 10 тис. правок, тож яким буде фінальний документ – сказати точно не можна.

Чи здорожчає житло: думка Мінфіну

Основне питання, яке непокоїть потенційних покупців нового житла: чи зросте для них вартість квартир після підвищення ставок податків.

У Міністерстві фінансів запевнили, що норми законопроєкту суттєво не вплинуть на вартість нового житла.

«Враховуючи, що різниця вартості 1 кв. м житла в різних районах міста Києва сягає майже 100 тис. грн, при однаковій собівартості будівництва, податки не мають прямого впливу на вартість житла, яка формується у більшості випадків попитом на ринку», – заявив міністр фінансів Сергій Марченко.

Окрім того, міністр запевнив, що скасування пільги з ПДВ на операції з постачання житла на вторинному ринку взагалі не стосується фізичних осіб, які продають своє житло.

Норма законопроєкту стосуватиметься посередників на будівельному ринку, які, за словами Марченка, нічого не створюючи отримують шалені прибутки (обсяг доходів більше 22 млрд грн. на рік), а до бюджету не сплачують ні ПДВ, ні податку на прибуток.

«Перше постачання новозбудованого житла оподатковується ПДВ за ставкою 20%, крім операцій з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів. Вони звільнені від оподаткування і ця пільга діятиме і надалі», – зазначив Марченко.

У Мінфіні наголосили, що за допомогою «ресурсного» законопроєкту можна буде зруйнувати оборудки довкола мінімізації сплати податків під час продажу житла на вторинному ринку.

Як ціни зачеплять кінцевого споживача: думка експертів та гравців ринку

За словами керівного партнера компанії DC Evolution Андрія Рижикова, зараз і справді є компанії-забудовники, у яких придбати квартиру напряму майже неможливо, особливо у Києві.

«У надійних забудовників ще на початкових етапах будівництва квартири викуповують посередники, часто вони купують одразу поверхами. Далі, через рік-півтора ці квартири продають людям – вже з націнкою (її встановлює сам посередник). Проблема виникає в тому, що люди, які хочуть придбати собі житло, змушені переплачувати за нього. Відповідно, в уряді і намагаються вирішити це питання», – пояснив експерт.

Водночас, Рижиков вважає, що так чи інакше, за все платитиме споживач, і з запровадженням нових податків ціна на квартири для них також зросте. За його словами, податки вже враховані у нову вартість, але не озвучені.

Адвокат АО CREDENCE Сергій Бурлаков у коментарі «Слово і діло» заявив, що новий законопроєкт, насамперед, обурив забудовників, адже зміни щодо сплати ПДВ на другу та наступні поставки житла можуть дійсно значно додати до вартості квартир.

«Ресурсний» законопроєкт Кабміну: які податки хочуть підвищити в Україні В Україні може зрости екологічний податок, а також ставки акцизного податку на алкоголь. Детальніше про законопроєкт – на інфографіці. 8 червня 2021, 16:33

«Квартири завжди коштують стільки, скільки за них готові заплатити покупці, а за останній рік середня ціна на нове житло вже зросла більше ніж на 20% через різке здорожчання будматеріалів», – зазначив експерт.

Додаткове податкове навантаження може позначитися на ціні, а значне підвищення може пригальмувати темпи продажів квартир – саме цього побоюються забудовники.

«Очевидно, що ці додаткові витрати будуть перекладені на плечі клієнта, зменшувати свою рентабельність забудовник не буде», – наголосив він.

За прогнозом Андрія Рижикова, здорожчання на 20% не буде – у середньому ціна зросте на 10-15%, залежно від механізму продажу, а деякі квартири і зовсім не подорожчають.

Для прикладу експерт наводить ситуацію, яка склалася довкола змін у оподаткуванні у 2004-2005 роках.

«До того часу взагалі не було ПДВ на будь-яку поставку житла. Раніше продажі були дуже прості – підписували інвестиційні договори і люди на пряму платили забудовнику, він будував і потім віддавав людям квартири. Після запровадження ПДВ у 20%, квартири одразу стали на ці самі 20% дорожче. Жоден забудовник не може компенсувати ці відсотки за свій рахунок, тому, відповідно, нові квартири продають за вищою ціною», – пояснює Рижиков і припускає,що аналогічна ситуація станеться і зараз.

Адвокат Сергій Бурлаков також побоюється падіння попиту.

«Враховуючи те, що більшість об’єктів фінансується фактично з грошей покупців-інвесторів, то ці побоювання зрозумілі. Падіння продажів – падіння темпів будівництва з усіма наступними наслідками», – розповів Бурлаков.

На думку адвоката Максима Тютюнникова, зростання податкового навантаження у 3,6 раза є завеликим і значно вдарить як по звичайних українцях, які купують нерухомість, так і по забудовниках.

Андрій Рижиков вважає, що законопроєкт фактично створений для того, аби «зібрати гроші звідки тільки можна».

«В уряді кажуть, що таким чином вони зможуть назбирати додаткові 50-60 мільярдів гривень у бюджет, але нюанс в тому, звідки їх мають взяти ті люди, які платитимуть податки. Тобто, ці гроші доведеться отримувати за рахунок внутрішнього резерву, а не за рахунок збільшення попиту, об’єму, кількості», – пояснив представник компанії на ринку нерухомості.

На думку Рижикова, держава і без збільшення розміру податку могла би змушувати недобросовісних посередників платити.

«Після продажу людиною трьох і більше квартир, податкова може розцінити це як системний бізнес і оштрафувати людину на 50% від несплачених податків і стягнути всі податки. Тобто, цим законопроєктом хочуть посилити те, що вже і так працює», – заявив експерт. Водночас, на думку адвоката Сергія Бурлакова, спекулянти за бажання можуть обійти нове законодавство, наприклад, оформлюючи квартири на своїх родичів чи підставних осіб.

Раніше аналітики «Слово і діло» досліджували, хто і на яких умовах може претендувати на участь у державних житлових програмах.

Анастасія Дячкіна, спеціально для «Слово і діло».

Регулярную подборку актуальной проверенной информации от «Слово и дело» читайте в телеграм-канале Pics&Maps

Нові податки на нерухомість у 2022-му: скільки, хто й за що заплатить

Попри стабілізацію цін на житло у 2022 році на українців очікують зміни в податковому законодавстві. опитало експертів на ринку нерухомості, якими будуть податки на купівлю та продаж квартири у 2022 році.

На думку експертів, нове податкове навантаження з будівельників, забудовників і продавців вторинного ринку ляже на плечі кінцевих покупців нерухомості, що призведе до подорожчання нерухомого майна.

Які податки при купівлі нерухомості в Україні у 2022 році

Договір купівлі-продажу квартири передбачає низку обов’язкових податків і зборів для власника нерухомості. При продажу нерухомості продавець сплачує три податки:

1. Держмито в розмірі 1% — обов’язково.
2. Прибутковий податок 5% для резидентів і 18% для громадян інших країн — опціонально.
3. Військовий збір — 1,5% — опціонально.

У будь-якому разі продавцеві нерухомості в Україні в 2021 році доведеться розщедритися та заплатити зі своєї кишені 1% держмита.

Підписуйтесь на нас в Google News!

Це означає, що від загальної вартості вашого лота, квартири або будинку державі потрібно сплатити податок у розмірі 1% від оціночної суми. Наприклад, для квартири в $50 тис. держмито складе $500.

Другий можливий платіж при продажу квартири в Україні в 2021 році — військовий збір. Він становить 1,5% від суми договору. Для нашого прикладу це буде сума в $750.

Однак є нюанс: військовий збір доведеться сплачувати лише в тому разі, якщо вам потрібно буде платити податок на дохід фізичних осіб.

Податки при продажу нерухомості 2022. Як працює податок на майно за законом № 5600

Однією з головних змін стануть поправки до Податкового кодексу, ініційовані законом № 5600 (зміни внесені законом № 1914). З 1 січня 2022 року податок на продаж третього та наступних об’єктів нерухомості впродовж одного календарного року складе 18% чистого доходу, тобто різниці між ціною продажу та ціною придбання такого об’єкта раніше.

Водночас законодавцем чітко визначений перелік витрат, які можуть бути віднесені до ціни придбання, і передбачена необхідність їхнього документального підтвердження в разі подання податкової декларації.

«Це абсолютно нова норма, оскільки за нинішнім законодавством така податкова ставка зафіксована в розмірі 5% встановленої законом бази оподаткування, тобто з огляду на ціну, зазначену в договорі купівлі-продажу, але не нижчу за оцінну вартість такого об’єкта», — пояснює керуючий партнер JN Legal Ян Левітас.

У підсумку з нового року за ставкою 5% оподатковуватиметься лише другий продаж нерухомості впродовж одного календарного року, а також третій і подальший продаж, але тільки в тому разі, якщо об’єкти продажу було отримано як спадок.

5% відсотків доведеться заплатити, якщо людина вже отримала дохід упродовж податкового року від продажу другого об’єкта нерухомості з переліку, зазначеного в законі:

• житловий будинок, квартира, її частина, кімната, дачний будинок;
• земельна ділянка з об’єктами нерухомості, що продаються;
• недобуд;
• господарські будівлі на ділянці, що продається;
• сільгоспземля, отримана в спадок або внаслідок приватизації.

Ці зміни стали необхідністю через поширення серед забудовників схеми ухилення від сплати податків, говорить адвокат ЮК LIGroup Анастасія Харицька.

«Забудовники оформляли будинки (квартири) на фізичних осіб, які надалі здійснювали продаж житлової нерухомості. Водночас податок на прибуток становив 5%, що було вигідніше, як порівняти з 18%, встановленими для юридичних осіб, яким додатково нараховувався ПДВ», — пояснила експертка.

Податок при купівлі квартири 2022: нова ставка на «зайві метри»

І далі діє податок на нерухомість або, як його зазвичай називають у народі, на «зайві метри». Водночас, починаючи з літа 2022-го, його ставка збільшиться на 21% через зростання мінімальної зарплати.

Відповідно до встановленої ставки, за кожний додатковий метр понад 60 кв. м для квартири та понад 120 кв. м для будинку 2021 року українці платили 70,8 грн, а 2022-го заплатять 90 грн.

Введення ПДФО для власників земельних ділянок за межами населеного пункту

Ще одним нововведенням цього року є мінімальне податкове зобов’язання. Введення мінімальної величини податкового зобов’язання щодо сплати податків, зборів і платежів стосується сільгоспвиробників, які здійснюють виробництво та реалізацію власної сільськогосподарської продукції та/або користуються земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь, що розташовані за межами населених пунктів.

«Власники таких земельних ділянок зобов’язані сплачувати податки з такої діяльності на рівні загальної суми, яка не може бути меншою за мінімальне податкове зобов’язання. Водночас неважливо, чи використовуються такі земельні ділянки за призначенням. Розмір мінімального податкового зобов’язання не може бути меншим за 4% нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки», — говорить адвокат ЮФ «Семенова та Партнери» Марина Семенова.

Фізичні особи – власники земельних ділянок, які вирощують на таких ділянках сільськогосподарську продукцію задля її подальшої реалізації, звільняються від оподаткування лише у випадку, якщо дохід від торгівлі за звітний рік становить суму, меншу за розмір 12 мінімальних заробітних плат, встановлений станом на 1 січня звітного року. Якщо дохід більший, фізособа має сплатити 18% ПДФО та 1,5% військового збору.

Податкова амністія: не зашкодь

2022 року триватиме дія програми податкової амністії — спеціального добровільного декларування майна зі сплатою одноразового збору до бюджету. Для декларування активів необхідно подати податкову декларацію в електронній формі та сплатити спеціальний збір упродовж 30 днів.

У частині нерухомості передбачено лише одноразовий платіж — 9% вартості активів, розміщених за кордоном (гроші, нерухомість тощо). Його потрібно сплатити, якщо квартира або інший об’єкт купувалися з нелегальних доходів, тобто в період, коли покупець, наприклад, отримував зарплату в конверті.

Водночас юристи зазначають, що з поточною законодавчою базою спецдекларування практично не вплине на власників нерухомості.

За словами юристів, формально зараз немає заборони на придбання нерухомості, якщо громадянин не брав участі в податковій амністії. Сьогодні посилено правила фінмоніторингу пов’язані з проведенням угод щодо придбання дорогого майна (зокрема квартир), але поки що ці обмеження громадяни України більшою мірою обходять.

«Теоретично в майбутньому держава може мати питання щодо законності походження коштів, на які придбано нерухомість, і повноти сплати з них податків. Проте наявні законодавчі лазівки можуть дозволити громадянам проігнорувати подібні питання без наслідків», — пояснює адвокат, партнер АТ «Ассирія» Дмитро Куцевол.

На думку експертів, усе додаткове податкове навантаження з будівельників, забудовників і продавців вторинного ринку однозначно ляже на плечі кінцевих покупців нерухомості.

«Відповідно на нас очікує подорожчання нерухомості на суму нововведених податків», — підсумував Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner.

Головне від The Page

Дякуємо, що підписалися на The Page .
Буде гаряче!

Раз на тиждень ми будемо відправляти вам найцікавіші редакційні матеріали. Я погоджуюсь з політикою конфіденційності